Aufbauend auf der baugeschichtlichen Bestandserfassung und den Nutzungsanforderungen entsteht ein Konzept für den Umgang mit dem historischen Bauwerk, mit seiner Substanz, seinen Raum- und Erschließungsstrukturen: welche Maßnahmen sind angemessen, welche Verfahren sind denkmalverträglich, wie sind neue Bauteile einzufügen, welcher Grad der Einfügung oder wieviel Eigenständigkeit wird ihnen abverlangt.

Erarbeiten eines denkmalpflegerischen Konzeptes
Dieses ist einerseits Grundlage der Abstimmung mit den Behörden, andererseits ein solider Ausgangspunkt für die Kostenberechnung, auf der wiederum der Finanzierungsplan aufbaut:

a. Grundlagen
Kennenlernen des Bauwerkes in Funktion und Form, Material und Bautechnik sowie in seiner Geschichte:
- Baugeschichtliche Untersuchung,
- Restauratorische Untersuchung (bei Bedarf),
- Archäologische Untersuchung (bei Bedarf),
- Zusammenfassender Bericht zur Baugeschichte.
Ergebnis: Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung

b. Nutzungseinpassung
Einpassen der neuen Nutzung in den bauhistorisch bedeutsamen Baubestand:
(Grundlage 1: Bauhistorische Analyse, Bauhistoriker),
(Grundlage 2: Darstellen der Nutzungswünsche, Raum- und Funktionsprogramm, Architekt und Bauherrschaft),
- Entwickeln eines Gesamtkonzeptes zur Nutzungseinpassung (Bauhistoriker),
- Abstimmung des Gesamtkonzeptes mit Architekt und Bauherrschaft
- Abstimmung des Konzeptes mit den Genehmigungsbehörden (Denkmalpflege/Bauaufsicht)
Ergebnis: Nutzungs- und Gestaltungskonzept / Grundlage der Finanzierung

Mit dem Nutzungs- und Gestaltungskonzept ist eine Planungsgrundlage und weitgehende Planungssicherheit für die Ausführungsplanung (Raumstruktur, Nutzungsverteilung) geschaffen:

c. Maßnahmenbeschreibung: Grundlagen der Ausführungsplanung
Raumweise Maßnahmenentwicklung und -beschreibung, Umgang mit Bauteilen und Baubefunden, auch ausgehend von den Ergebnissen des Restaurators und im Zusammenhang des Gesamtkonzeptes (Bauhistoriker).
Ergebnis: Grundlage für Ausführungsplanung und Ausschreibung

Qualitätssicherung und Kostendämpfung
Die beschriebenen Methoden im Umgang mit einem historischen Bauwerk dienen vor allem der Qualitätssicherung: bautechnisch, gestalterisch, denkmalpflegerisch. Ein möglicher Nutzen kann aber auch darin bestehen, erhebliche Kosten einzusparen. Die Grundidee besteht darin, mit Untersuchungen der Bausubstanz vor Planungsbeginn die Eingriffe in die Bausubstanz auf das wirklich notwendige Minimum zu beschränken. Das bringt einerseits denkmalpflegerischen Gewinn, da der Zeugniswert bewahrt wird. Das kann aber neben einer Qualitätssteigerung auch zu einer Kostenbegrenzung führen. In diesem Zusammenhang sind zwei Projekte von besonderem Interesse, bei denen die beschriebenen Methoden zu einer erheblichen Kostenreduzierung geführt haben:

Kirchdorf
Hannes Eckert, Friedrich Itta, Rüdiger Rotermund und Dagmar Zimdars: Zur Bau- und Kunstgeschichte von St. Martin. Hg. von der Pfarrgemeinde Brigachtal. Villingen 1991, S. 1-67.

Zürich
Eduard Neuenschwander: Abbruchobjekt Rindermarkt 7. Seine Rettung. Hg. von der Stiftung Baukultur, Zürich 1995.

Bei beiden Bauwerken wurde die historische Bausubstanz denkmalverträglich in die Instandsetzung und Modernisierung einbezogen. Es sind gelungene Beispiele für die Bewahrung des Zeugniswertes einerseits, für die Fortschreibung der Geschichte des Bauwerks andererseits.

Bei der Kirche aus der Zeit um 1200 ergaben sich auf Grund der Ergebnisse der Bauforschung erhebliche Einsparungen gegenüber der Kostenschätzung (2,1 statt 3,5 Mio. DM). Die Kosten der baugeschichtlichen, archäologischen und restauratorischen Untersuchungen beliefen sich auf 200.000 DM, die in den 2,1 Mio. DM enthalten sind. Ohne diese Untersuchung wären vollkommen überflüssige Sicherungsmaßnahmen durchgeführt worden.

Bei dem mittelalterlichen Wohnhaus wurden die Kosten eines realisationsfertigen Neubaus an gleicher Stelle durch konsequente Umsetzung des denkmalpflegerischen Zieles "Substanzerhalt" um ein Drittel unterschritten (2,0 statt 3,5 Mio. SFr.). Ein Teil der bei den Baumaßnahmen eingesparten Mittel wurde in die Konservierung und Restaurierung von Wandmalereien des 12. bis 16. Jahrhunderts investiert, die im Hause gefunden wurden (0,5 Mio SFr.). Bei dem mittelalterlichen Wohnhaus in Zürich (älteste Bauteile von 1179) standen sich verschiedene Gutachter mit gegensätzlichen Einschätzungen der Bausubstanz gegenüber. Während die Abbruch- und Neubaubefürworter nur 5 % der Bausubstanz für erhaltungsfähig gehalten haben, hat der Architekt Eduard Neuenschwander nachgewiesen, dass er über 90 % der vor der Sanierung vorhandenen Bausubstanz erhalten hat. Ein Blick in die beiden Publikationen lohnt sich.

siehe auch: (Abschnitt "Veröffentlichungen": "Denkmalpflege und Bauforschung. Aufgaben - Ziele - Methoden")